不動産事件（７）不動産の任意売却
2016.04.01更新
東京都豊島区の池袋エリアの法律事務所で
主に城北エリアを中心に弁護士の活動をしております、野澤吉太郎です。
仕事上の都合がいろいろと立て込み、更新が遅れました。
久しぶりに不動産について書いていきます。
今回は、不動産の任意売却について書きます。
１ オーバーローンの場合の任意売却
不動産の決済は至るところで行われています。
多くの案件では金融機関のローンを担保するため、
抵当権が設定されており、その抹消が必要となります。
売主が買主から受領した代金を原資として、
ローンの元金、利息の満額を支払ってくれれば、
金融機関は、抵当権の抹消に応じてくれます。
決済によりローンを完済できるような事案であれば、
弁護士が介入するまでもないことが多いです。
金融機関に対するローンの金額が不動産価値よりも多額の場合などには、
金融機関が満足する売却価格を提示しない限り、
金融機関は抵当権を抹消することに難色を示します。
とはいえ、不動産価値は市場の需給により決まるものであり、
価格をつり上げようとしても自ずと限度があります。
無謀に高価な売却価格にて売却させようとして粘りすぎると、
不動産の処分が遅れ、ローンの回収も捗りません。
金融機関は、どの程度の売却価格で売却し、どの程度の金額を弁済すれば、
不動産の処分を許容するかについて、ある程度もくろみを立てています。
このような場合、金融機関に対するローンの支払い方法に関する交渉を含みますので、
弁護士が事務処理に参与する下地があります。
２ 相続案件での任意売却
遺産分割案件をはじめとした相続案件において、
任意売却が必要となるケースもあります。
相続財産に不動産が含まれる場合には、現物で分けづらいので、
とりあえず法定相続分にしたがい相続人間の共有としておく、ということがあります。
そのような共有不動産をいよいよ売却する場合には、
共有者全員で売却に向けて活動することが困難な場合がありますし、
特定の共有者に対して委任をしたとしても、
その受任者が関係者に対して金銭を適正に配分するか否かが疑わしい場合などもあります。
このような場合には、専門家である弁護士に委任することが適切です。
３ 任意売却業務の進め方
不動産の任意売却案件は、特に破産管財人の業務で多く経験しております。
任意売却の経験が豊富な不動産業者と連携して処理することとなります。
急いで各種関係者と交渉を重ねていきます。
競売の開札期日の10日くらい前に買主候補者が見つかり、
その時点から複数の抵当権者、差押債権者（市）との交渉を始め、
買主候補者が何度も変わり、１週間程度で決済にこぎ着けたことがあります。
終わったときには４０度の発熱をした思い出があります。
４ 弁護士報酬等
事案により異なりますので、ご相談いただければと思います。
大まかな目安は、売却代金の３％程度だと考えております。
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野澤吉太郎法律事務所
弁護士 野澤吉太郎(のざわ きちたろう)
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