不動産事件（５）賃貸借契約の解約申入れと立退き交渉
2016.03.14更新
東京都豊島区の池袋エリアの法律事務所で
主に城北エリアを中心に弁護士の活動をしております、野澤吉太郎です。
今回は、不動産賃貸借契約の解約申入れと
立退き交渉について述べます。
１ 不動産賃貸借契約の解約申入れと立退き交渉
再開発などにおいてよく問題になる事例です。
借地借家法が適用される不動産賃貸借契約においては、
貸主側から解約申入れをし、退去を求めることは容易ではありません。
（他にもありますが）主な考慮要素は、
貸主の自己使用の必要性と借主の使用の必要性です。
貸主側から立退料の提供の申し出をすることが
補完要素として考慮されます。
しかし、再開発する場合に貸主が自己使用の必要性の要件を満たすことは
非常に困難か、もしくは無理です。
これまでの判例、裁判例などで集積された
膨大な事例についての紹介は割愛しますが、
自己使用の必要性が希薄な場合には、
認定される立退料の金額が非常に高額になるか、
もしくは立退料をいくら積んでも請求を認めることができない、
という結論になる可能性が高いです。
貸主が訴訟を提起しても
請求が認められる可能性は低いということになります。
この種の件で、貸主から明渡請求訴訟を提起することもありますが、
多くの場合、借主に対し、
和解の席に出てきてもらうために起こすものであり、
白黒を付ける目的ではないことが多いです。
立退料の金額などの内諾を受けている場合には、
和解契約を締結したり、即決和解手続を活用することも多いです。
２ 紛争処理の態様と心構え
大がかりな件では、解約申入れに基づく明渡し請求訴訟と
即決和解を多数同時に抱えるなどしなければならないこともあります。
即決和解の場合はもちろんのこと、訴訟を提起する場合でも、
判決の結論をまたず、話し合いにより終結することもあります。
即決和解の場合は、合意管轄を取得して、
早期に処理してくれる裁判所を探すこともあります。
この種の件では、多かれ少なかれ、左右表裏問わず、
強烈な人々が入れ替わり立ち替わり言い分を述べてくる可能性が
否定できないので、その行動の予測、適切な対処、
それらに根付いた正しい戦略の策定にも非常に神経を遣います。
貸主、借主のいずれの場合でも、たいていは、
ブレずに対応するとトラブルを避けられる、
分不相応に自分の立場を主張しすぎると解決も困難になる、
本当に誠実に対処することが求められている事情がある場合には、
どのような相手に対しても誠実な対処をすべきである、
というのが実感です。
人間の営みに対する洞察が問われる類型であると思われます。
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野澤吉太郎法律事務所
弁護士 野澤吉太郎(のざわ きちたろう)
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